买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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文/观察员老王

2025年临近年末，市场的趋势已经非常明显了。

PPT营销的时代，真的结束了。

有的开发商，哪怕是调集全国销售精英齐聚一城，你没有让购房者眼见为实的硬实力和价格，很难再吸引到购房者；有的楼盘，虽然在市场上“声量”不大，但因为质价比高，做出了目标客群最喜欢的产品，所以去化速度非常可观。

今天，老王从近期陪访最多的三个项目，来讲讲好房子时代楼盘热卖的逻辑。

守正的创新力

亚马逊的董事局主席贝索斯说：

我经常被问到一个问题：“未来十年，会有什么样的变化？ ”

但我很少被问到：“未来十年，什么是不变的？ 我认为第二个问题比第一个问题更重要，因为你需要将你的战略建立在不变的事物上。把所有资源 all in 在不变的事物上，这是多么令人激动人心的原则。”

海信地产，在好房子时代能够蝉联青岛楼市的销冠，30年的“不变”所铸就的口碑，是其成功最重要的原因。

从100米的迎宾大门开始，到层次丰富的水景，进口的蓝钻石材，千里挑一的黄山黑松，再到如艺术馆般的360°泊车圆岛，海信·金沙滩展现出了豪宅专家扎实的成本投入。

实景图

然而，对于见多识广的高净值人群来说，从东海岸到西海岸置业，那么最重要的就是空间尺度的全面迭升。

所以，在社区里，总户数300户左右规模之下，海信地会所公区的面积达到了5000㎡。

海信·金沙滩实景图

具体到住宅产品，不仅有尺度摄人的四代宅，而且在一层带院子与地下室，顶层带露台的挑空之下，二层还创新做出了带院子和地下室的复式建筑，将原本一个小区中最难去化的楼层，变成了王牌产品。

所以，很多从未走出崂山的塔尖圈层，成为了这个西海岸楼盘的业主。

豪宅的变与不变，海信2025年树立了一个标杆。

至臻的价值力

上周末，老王陪着朋友去璞逸世园，被满目的青绿和在池水中优哉游哉的锦鲤震撼了。

在气温接近冰点的北方城市中，这一点有多么不容易，要有怎样的投入，许多业内人士都很清楚。

但是真正能把一个不足200户的楼盘，做得如此至臻至美的央企开发商，我们在青岛真的找不到第二家。

史蒂夫·乔布斯说过：“不要试图做所有事，把一件事做到极致。“

这也许就是金茂当下的理念。

从东李到世园会，在源源不断的土地供应之下，几乎所有的开发商都讲究一个“速战速决”，竭尽所能加快项目的去化速度，以便成为市场中跑得最快的那一个。

唯独金茂，慢了下来，通过璞逸世园的实景示范区和实体样板间，向我们100%真实的展现一个央企开发商顶尖产品系的巅峰“战力”。

楼市最淡季首开2.5亿的业绩，可以说是市场最好的回应。

恰好的产品力

上周末，一个在主城区工作的朋友要去看海通·观樾兰庭，老王一开始很是不解。

高速口旁通勤方便、学区商业环绕配套好、户型好质价比高……当朋友一口气说出这么多理由之后，老王决定陪他一起去看看。

在进入营销中心之前，老王特意用无人机看了一下，在充裕资金保障下，施工高效推新，按时交付没有任何问题。

实景图

晚间，老王又去看了城阳核心区由海通地产建设的汇豪兰庭。建设进度也大大出乎老王的意料，一盏盏亮起的华灯，告诉我们项目已经达到了竣工交付标准。而且，就在本周末，汇豪兰庭将举行业主开放日活动，提前交付基本是板上钉钉的事儿。

实景图

而且，从过往的历史来看，1992年成立的海通地产，在济南、青岛、东营、潍坊等城市已经开发了70多个小区，从未延期，且超半数项目能提前4-8个月交付。

稳，是海通地产给我们的第一个感觉。

在产品力时代，“卷”是房地产破局的关键词，但很多开发商卷错了方向：不在乎目标客群的的实际需求，一味的增加园林、会所的面积和配套，购房者的痛点没解决，反而增加了物业服务的负担。

海通·观樾兰庭能够在竞争激烈的城阳市场取得开门红，并且不到一年就销售200套+，一方面靠着桃林小学、实验三小、礼德小学、城阳四中、实验二中等局属公办学校顶配的教育资源，和家佳源、利群、万象汇、万达广场等商业mall自由的烟火气；另一方面靠的是对目标客群生活痛点的精研，和极致质价比的加配。

从归家园林上来说，项目采用的是一轴一馆，七园一街区多维立体园林，甄选正规树种和黑岩石、金属镂空雕花等高端材料，打造各具韵味的景观小品。

改善该有的归家排面，一点都不少。

四个主力户型，带上下水的独立电梯厅，全明通透元宝户，在各个面积段都近乎满分且无法迭代，小高层层高做到约3.05米，洋房约3.15米正是市场上改善客群最需要的户型。

相比外部配套的锦上添花，海通地产更注重的是居住痛点的解决。

全系采用混凝土分户墙、地面静音垫、同层排水系统，并选用双壁中空螺旋消音排水管……这些都是在拍宣传片的时候，很难出彩的品质细节，但是却关乎着每家每户的生活质量和居住品质，海通地产不惜成本对于八大静音工艺体系的全面提升，恰好解决了户型面积之外，居家生活中最大的痛点。

当你想安睡时，隔壁“夜猫子”肆意地说笑不再是问题；孩子在家中做作业，楼上小童的奔跑也不再是困扰；老人午休，也不会被楼上冲水声惊醒……这些都是居住品质提升的核心关键，都在海通·观樾兰庭解决了。

《菜根谭·概论》有一句话：文章做到极处，无有他奇，只是恰好；人品做到极处，无有他异，只是本然。

在这样所有好房子的核心要素都做到恰好符合改善族需求的同时，海通地产的定价也非常有诚意。总价200万以下买洋房，这是城阳核心区找不到竞品的选择。

从购房成本上完全碾压周边的二手房，户型和产品力又实现了全面的迭代。所以开盘一炮而红，在半年左右的时间里，去化率就超过了50%，市场的反馈就是质价比最好的证明。

2025年，海通·观樾兰庭可以说是青岛楼市在配套、户型、品质、价格等核心要素，恰好符合改善客群的一个成功之作。

从2015到2025年，我们经历了城市更新和房地产开发的黄金时代、白银时代，并最终迎来了好房子的时代。

但是好房子，不仅仅是一个口号，一个概念，他是深谙目标客群需求和痛点的洞察力和创新力，更重要的是稳健、扎实的兑现力。

2025年年末，我们很高兴地看到，做到这一点的开发商，成为了市场的赢家。